Quelle est la responsabilité du syndic de copropriété ?
Le syndic est chargé d’exécuter ou de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale. C’est le syndic qui demandera les devis nécessaires à l’exécution des travaux décidés par l’assemblée générale, qui confirmera les commandes et surveillera l’exécution de ces travaux. C’est également lui qui procédera aux appels de fonds nécessaires au financement des dépenses courantes ou exceptionnelles de la copropriété. C’est enfin lui qui embauchera ou licenciera le personnel de la copropriété en ce compris le concierge ou qui intentera une procédure en justice à l’encontre d’un copropriétaire ou d’un tiers. C’est également lui qui représentera la copropriété en justice.
Toute commande qui n’aurait pas été adressée à un fournisseur par votre syndic n’engage pas valablement la copropriété. C’est à lui seul que revient la charge d’accomplir les actes nécessaires à la conservation de l’immeuble, mais également à la bonne gestion de la copropriété.
Cette autonomie, contrôlée par le conseil de copropriété, est indispensable. Il ne serait en effet pas possible de réunir l’assemblée générale des copropriétaires en permanence.
Permettre à votre syndic de poser toute une série d’actes qui n’ont pas nécessairement tous été discutés dans les moindres détails par l’assemblée générale est donc une conséquence normale du statut de la copropriété.
Le syndic n’est pour autant pas « l’homme à tout faire » ou le concierge de la copropriété et, encore moins, le policier. Il n’est pas non plus un spécialiste des ascenseurs, de l’air conditionné, du renouvellement d’air, des toitures, des portes de garages et du jardinage.
Il est là pour gérer, organiser, comptabiliser et non pour faire les menus travaux à réaliser au sein de la copropriété. C’est donc plutôt un chef d’orchestre qui, lorsque ces travaux devront être exécutés, fera appel aux corps de métiers de l’immeuble ou aux entrepreneurs.
Bref, vous l’aurez compris, avoir confiance en votre syndic est plus que primordial. Si la confiance est rompue, il est peut-être temps de changer de syndic.
La durée du mandat de syndic
- La durée du mandat de votre syndic ne peut excéder trois ans. Mais cela ne vous empêche pas de reconduire son mandat après le premier terme de celui-ci. Ceci implique donc que la durée du mandat peut être inférieure à trois ans. Quelle que soit la durée de ce mandat, celui-ci est révocable à tout moment par l’assemblée générale. Attention par contre aux indemnités de rupture. Si, lors de la signature du contrat, aujourd’hui obligatoire, entre votre copropriété et votre syndic, il a été convenu des indemnités de rupture pour résiliation anticipée de son contrat, celles-ci seront dues. Veillez en tout cas à accorder un mandat suffisamment long afin de lui permettre de poser les actes nécessaires à sa gestion. Ne perdez pas de vue à cette occasion que, sauf autorisation spéciale de l’assemblée générale, votre syndic ne peut souscrire aucun engagement pour votre copropriété pour un terme excédant la durée de son mandat. Si votre copropriété ne lui a octroyé qu’un mandat d’un an, ne soyez pas surpris que votre syndic ne parvient pas à renégocier certains contrats d’entretien qui nécessitent une durée supérieure à un an pour pouvoir obtenir de bons prix;
- Les fonctions de votre syndic prennent fin à l’expiration normale de son mandat, après trois, deux ou un an, selon ce qui a été convenu dans le contrat conclu entre votre copropriété et votre syndic. Bien entendu si, entre-temps, le mandat du syndic n’a pas été renouvelé expressément ou tacitement ;
- à l’occasion de la démission du syndic, de son décès ou de sa faillite ;
- par révocation de son mandat décidée par l’assemblée générale des copropriétaires avant la fin du mandat de votre syndic, à la majorité des voix ;
- ou plus rarement, par la dissolution de l’association des copropriétaires.
Que se passe-t-il à la fin du mandat du syndic?
Dès qu’il a été mis fin au mandat de votre syndic, et quelle qu’en soit la cause, celui-ci perd automatiquement sa qualité à agir au nom et pour le compte de la copropriété. Concrètement, cela signifie :
- Qu’il n’est plus en mesure de payer une facture, de passer une commande ou même de convoquer une assemblée générale. Si vous envisagez de mettre fin au mandat de votre syndic, pensez donc à lui laisser un délai de préavis suffisant pour lui permettre d’accomplir les quelques tâches que vous souhaitez le voir exécuter avant la fin de son mandat.
- Que dans un délai de 30 jours après la fin de sa mission, votre ancien syndic est tenu de remettre l’ensemble du dossier de gestion de l’immeuble au nouveau syndic que vous aurez régulièrement nommé. Si votre copropriété a mis fin au mandat de votre syndic sans désigner de successeur, c’est alors au président de la dernière assemblée générale que seront remis non seulement l’ensemble des documents comptables de votre immeuble, mais également les dossiers des sinistres en cours et ceux qui ont été réglés, les livres des procès-verbaux des assemblées générales ainsi que les contrats en cours.
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