Afin de comprendre le fonctionnement de la copropriété, il convient d’en définir les rôles et responsabilités. On distingue 4 acteurs principaux:
-
L’association des copropriétaires: Constituée de l’ensemble des copropriétaires, sans exception
Elle administre les parties communes ; elle assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Dotée de la personnalité juridique, l’association des copropriétaires a des droits et des obligations : elle peut voir, par exemple, sa responsabilité engagée. L’association se réunit en assemblée générale au moins une fois par an ; c’est cette réunion qui permet aux copropriétaires de s’exprimer et de prendre toute décision utile par leurs votes. Il est indispensable et dans l’intérêt de chaque copropriétaire d’y participer.
-
Le syndic: Mandataire et organe de la copropriété
Il gère l’immeuble au nom des copropriétaires en exécutant ou en faisant exécuter les décisions prises par l’assemblée générale. Il est le seul à administrer les fonds et tient la comptabilité de l’association des copropriétaires selon les règles spécifiques à la copropriété, reprises dans le règlement de copropriété.
Il est responsable devant l’association des copropriétaires de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée. Il conseille, assiste, informe les copropriétaires et gère le personnel de l’association des copropriétaires. Il peut être professionnel ou non professionnel (copropriétaire assumant la fonction de syndic). Il assume seul la responsabilité de gestion de la copropriété.
Si vous souhaitez en savoir plus sur le rôle du syndic, lisez notre article sur la mission du syndic de copropriété et la durée de son mandat.
-
Le conseil de copropriété: Composé de membres choisis parmi les copropriétaires
Il est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, ne dispose d’aucun pouvoir de décision, sauf mandat spécial reçu de l’assemblée des copropriétaires. Il est l’interlocuteur privilégié du syndic, il est à l’écoute des copropriétaires.
Ses membres sont choisis obligatoirement parmi les copropriétaires. La fonction de membre du conseil de copropriété est réalisée à titre gratuit.
Il est obligatoire dans toutes les copropriétés de plus de vingts lots (appartements ou maisons).
Dans les copropriétés de moins de vingt lots, la constitution d’un conseil de copropriété est possible, moyennant une décision de l’assemblée générale votant à une majorité des ¾ des voix présentes ou représentées.
Le conseillé est élu, membre par membre, par l’assemblée générale à la majorité des voix (50 %) des copropriétaires présents ou représentés. Le conseil de copropriété désigne son président parmi ses membres. C’est le règlement de copropriété ou, à défaut, l’assemblée générale qui fixe l’organisation et le fonctionnement du conseil de copropriété. Le conseil de copropriété doit rendre compte de sa mission chaque année devant l’assemblée générale.
-
Le vérificateur aux comptes: Élu par l’assemblée générale à la majorité (50 %)
« L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété ».
Il est conseillé qu’il contrôle les points suivants :
- Que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers de sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
- Qu’il y ait concordance entre les chiffres repris en comptabilité et les extraits bancaires du dernier jour de l’exercice comptable ;
- Que les dépenses correspondent aux décisions de l’assemblée générale ;
- Que la répartition des charges et l’imputation des recettes soient conformes aux prescrits du règlement de copropriété.
Il certifiera (ou refusera) la comptabilité présentée et indiquera que les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et qu’ils donnent (ou non) une image correcte de la situation financière de la copropriété.
