Définition de la copropriété
La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
Le terme d’immeuble s’entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété, par exemple).
Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.
Dans une copropriété, il convient de distinguer les parties privatives des parties communes.
Chaque lot de copropriété est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, qui en a également l’usage exclusif. Ainsi, les pièces d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété sont la propriété exclusive du copropriétaire et les autres copropriétaires de l’immeuble ne sont pas autorisés à y entrer librement. Il en est de même pour les autres locaux privatifs comme les box, les caves, etc.
A contrario, les parties communes de la copropriété sont à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux seulement. Sont réputées parties communes :
- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- Le gros-œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- Les locaux des services communs ;
- Les passages et corridors.
En résumé, les parties communes sont celles qui présentent une utilité pour l’ensemble des copropriétaires ou pour plusieurs d’entre eux.
Elles sont administrées par l’ensemble des copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale afin de décider, ensemble, de leur gestion, suivant des règles de vote spécifiques et en fonction du genre de décision à prendre.
Tout immeuble ainsi divisé est obligatoirement soumis au régime de la copropriété organisé par les articles 577-3 du Code civil et suivants.
Les groupes d’immeubles bâtis comprenant terrains, logements et installations communes, ainsi qu’éventuellement des maisons individuelles indépendantes construites sur un même terrain, peuvent également être soumis au régime de la copropriété.
Un bien indivis appartient à plusieurs personnes mais sans qu’aucune d’entre elles ne possède de droit exclusif sur une partie du bien. Dans le cas de l’indivision, chacune est propriétaire d’un pourcentage du bien et non d’un lot déterminé. La répartition entre les parties privatives et communes de la copropriété est fixée par l’acte de base. Chaque copropriétaire reçoit une copie de cet acte lors de l’achat de son bien.
Trois documents principaux règlent le fonctionnement d’une copropriété:
- L’acte de base est l’acte authentique qui décrit l’ensemble de l’immeuble, des parties communes et privatives ainsi que les quotes-parts des parties communes affectées aux différentes parties privatives.
- Le règlement de copropriété est également un acte authentique qui précise les règles de fonctionnement de la copropriété. Il reprend la description des droits et obligations des copropriétaires, les règles relatives aux modalités de convocation, à la nomination du syndic, à l’étendue de ses pouvoirs et la durée de son mandat, la période annuelle, d’une durée de 15 jours, pendant laquelle l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires aura nécessairement lieu, la manière de répartir les charges communes, etc.
- Le règlement d’ordre intérieur est un acte adopté généralement sous seing privé, qui fixe les règles de vie en copropriété, telles que celles relatives au bruit ou à l’occupation des parties communes ou privatives.